风险预警!百城住宅库存规模创近5年新高

近日，上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截至11月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，创下5年来的新高。

报告认为，当前关注房地产市场基本面中，要格外关注库存风险。尤其是三四线城市的去库存压力更大，需要给予关注。此类风险若不消除，对于房企的经营目标完成和债务风险的化解，都会形成障碍。

  百城库存规模创近5年新高，三四线成重灾区

根据报告，截至11月底，监测的全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。库存环比数据连续4个月环比正增长现象，同比则连续36个月保持正增长态势。

从供求方面看，市场成交数据疲软，目前已出现连续6个月环比下跌的现象，也使得供求矛盾进一步加剧。报告显示，11月份100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。

从城市结构方面来看，三四线城市库存攀升的态势最为明显，出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势。报告显示，截至11月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3052、26571和22487万平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。数据显示，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，创下5年来新高。因此，从库存风险的角度看，三四线城市最大。

根据易居研究院监测，截至11月底100个城市中有57个城市库存出现了同比正增长现象，其余下的43个城市则同比下降。其中，韶关、惠州和东莞三个城市的库存同比正增长现象最为明显，增速分别为57%、43%和41%。而包括济南、马鞍山和岳阳的库存下滑速度较快。

另一方面，受当前百城库存规模的持续增长、市场交易低迷，以及库存积压等因素影响，库存去化周期也出现快速拉升。

报告显示，11月份100个城市新建商品住宅库存去化周期为12.5个月。除去年上半年疫情冲击下数据异动的情况，当前百城住宅库存去化周期为5年来的最高值。

从城市结构看，11月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为10.2、11.9和13.8个月。其中，三四线城市库存去化周期最高，成为当前库存积压的重灾区。

具体来看，包括西宁、洛阳和舟山等城市的去化周期相对较大。根据易居研究院统计，在去化周期较高的10个城市中，有8个城市是三四线城市，包括洛阳、舟山、威海、江阴、芜湖、固安、烟台和韶关。

  刚需和改善型购房需求有待激活

如果没有一二线城市充裕的外来购房需求做支撑，这些城市未来的去化周期容易被进一步放大。因此，部分三四线城市确实要为当地去库存创造更好的市场和政策环境。

以芜湖为例，其12月14日出台的《芜湖市青年英才购房补贴发放实施细则》显示，对于在芜暂无自有住房的博士、35岁以下的硕士、毕业3年内的全日制本科和专科（含中职、技工院校）毕业生，都可以享受购房补贴。而补贴力度较大，政策规定给予购房款最高10%补贴。

事实上，不止芜湖一个城市。据中房网不完全统计，最近一段时间以来，包括呼和浩特、南宁、厦门、荆门、衡阳、开封、保定、南通海安、重庆璧山和万州等超过10个城市或地区都出台了一些鼓励去库存、刺激购房需求的新政，而出台这些政策的城市以三四线居多。

政策内容涵盖“提供购房补贴、对农民进城购房给予优惠、以人才引进、生育二孩三孩等名义给予购房优惠政策。还有对商品房契税进行相应的减免，对于购买地下车位也可获得契税补贴等。另外值得注意的是河北省保定市，其对被动式超低能耗建筑商品房项目，取消销售价格限制。对购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。

近日召开的中央经济工作会议，明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。” 那么，通过激活刚需和改善型购房需求，也可以缓解部分城市的房地产库存的压力。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，上述提到的这些鼓励性政策与当地市场压力较大、房企面临营销的困难等因素有关。对于当地的房地产去库存和激活购房消费等有着积极的作用, 但是中间要防范炒作房价等风险。严跃进预计，12月份和明年一季度全国三四线城市可能会在购房政策方面进行更大松绑。

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